Realisatiefase
In het kort:
Tijdens deze fase worden de gemaakte plannen uitgevoerd. Een aanbesteding vindt plaats en het budget, de kwaliteit en voortgang van het proces worden voortdurend gemonitord.
​
Deze fase bestaat uit vier stappen:
-
Beoordeling van de locatie
-
Benadering van aannemers
-
Bewonersselectie
-
Het bewoonbaar maken van de locatie
Stakeholders.
Wie is er betrokken bij deze stap? en waarom?
Aannemers zijn nodig voor de uitvoer van transformaties. Daarnaast zijn zij de verbindende factoren tussen al de verschillende installateurs van nutsvoorzieningen.
Reden voor transformeren
Transformatie is niet altijd haalbaar, voor er daadwerkelijk woonruimte beschikbaar gemaakt kan worden moet er daarom eerst het nodige vooronderzoek uitgevoerd worden.
Zodra de aankoop en de voorbereiding van een woonlocatie (bijna) klaar of zijn moet het gebouw klaargemaakt worden om bewoond te worden. Er zijn verschillende manieren om een gebouw woonklaar te maken. De aanpak hangt vooral af van het type gebouw. Hotels of verzorgingshuizen kunnen eenvoudig worden omgebouwd om mensen te huisvesten, omdat de oorspronkelijke functie al was om mensen te huisvesten. Voorzieningen zoals keukens kunnen worden toegevoegd, deze vereisen echter extra investeringen, maar zijn een belangrijke aanvulling op het wooncomfort en de zelfstandigheid van de klanten. Andere typologieën van gebouwen zoals winkels of kantoorgebouwen vereisen meer werk, omdat de benodigde nutsvoorzieningen (gas en water, en afvoer hiervan) niet voldoende beschikbaar zijn. Dit vereist een grotere investering, die op zijn beurt vereist dat het gebouw voor een langere periode wordt bewoond om de initiële investering de moeite waard te maken (Interview ontwikkelaar, 2022).
​
De meest haalbare manier om een gebouw te transformeren voor tijdelijke huisvesting is door middel van tijdelijke transformatie. Er kunnen verschillende redenen zijn om te kiezen voor tijdelijke transformatie. Bijvoorbeeld omdat er door economische recessie veel kantoorgebouwen leeg staan, een kantoorgebouw aan renovatie toe is en om die reden al een periode leegstaat of de vraag naar woningen erg hoog is en er dringend nieuwe woningen nodig zijn zoals momenteel het geval is. Deze situatie wordt alleen maar verergerd door stilstand in nieuwbouw door de bouwactiviteiten die stikstof uitstoten met een hoger percentage dan toegestaan (Noord-Holland, 2022).
​
Kantoorgebouwen blijken bijzonder geschikt voor transformatie, omdat de afmetingen die in de bouw worden gebruikt meestal een veelvoud van 1,8 meter zijn. Dit is een norm is die tevens wordt toegepast bij de bouw van woningen. Vanwege deze standaardisatiegrootte is het relatief eenvoudig om interieurmaterialen opnieuw te gebruiken nadat de transformatie ongedaan is gemaakt. Verder is de draagkracht van vloeren voor kantoorgebouwen 300 kg/m2, waar de draagkracht voor woningen 175 kg/m2 bedraagt. Hierdoor is er weinig tot geen constructionele interventie nodig voor transformatie naar een andere functie. Een van de grootste valkuilen bij transformatie van kantoren is het voldoen aan comfortnormen, deze verschillen tussen de twee functies (van kantoor of huisvesting). Geluidsisolatie is meestal beperkt in kantoorgebouwen, evenals gevelisolatie. Beide vergen grote investeringen voor isolatie.
​
Vanwege het tijdelijke karakter van deze transformaties zijn de noodzakelijke investeringen hoog, omdat de meeste werkzaamheden ongedaan zullen worden gemaakt. Om deze reden is gemeentelijke, of andere, steun om het risico van investeerders te beperken zeer gunstig. Bovendien worden door een leegstaand gebouw leefbaar te maken de kosten van leegstand (huur, onderhoud) beperkt. Andere maatregelen die de haalbaarheid van projecten kunnen verbeteren, zijn bijvoorbeeld materiaalpaspoorten, die de materiaalkosten grotendeels beperken.
​
Deze benadering van transformatie van leegstaande gebouwen wordt over het algemeen gebruikt voor anti-kraak-panden. De methode kan snel huisvestingsmogelijkheden creëren die in het huidige systeem echter vooral door jongeren worden gebruikt, maar antikraken zou ook een effectief instrument kunnen zijn voor de huisvesting van EHP. Bijkomend voordeel van tijdelijke transformatie is dat het buiten de problemen die het verlenen van vergunningen om kan werken. Over het algemeen zijn vergunningen namelijk geen groot probleem voor gebouwen die korter dan 5 jaar bewoond zijn (Transformatie van kantoorgebouwen, 2007).
Stappen.
Een aantal stappen lijkt over het algemeen gevolgd te worden bij de uitvoer van tijdelijke transformatie van gebouwen, deze ziet u hier.
Ten eerste moet beoordeel worden of een gebouw geschikt is voor transformatie, hiervoor volgt u over het algemeen drie stappen.
-
De eerste stap is een onafhankelijke beoordeling door de belanghebbende. Inspecteur(s) bezoeken een beoogde locatie om de aanwezigheid van voorzieningen in de buurt te onderzoeken en te kijken naar de fysieke aspecten van het gebouw, om zo de geschiktheid te bepalen. Er wordt een algemene inschatting gemaakt van de brandveiligheid inclusief mogelijke brandvluchtroutes, en van de ventilatiemogelijkheden.
-
Als het gebouw positief beoordeeld is gaat de partij door naar de tweede stap in dit proces, de technische plannen van het gebouw worden overgenomen van de gemeente. Aan de hand van deze plannen kunnen plannen worden gevormd voor de ingrepen die gedaan moeten worden, voor brandveiligheid, isolatie, ventilatie, geluidsoverlast en waterafvoermogelijkheden. Verder zal een inschatting worden gemaakt van de kosten en baten van transformatie; het potentiële aantal kamers dat kan worden gecreëerd, wordt berekend en de huurperiode wordt gedefinieerd. Als kosten en baten positief lijken, gaat de uitvoerende partij door naar de laatste stap in het transformatieproces.
-
Deze laatste stap is een gedetailleerde haalbaarheidsstudie, met zowel organisatorische als financiële onderdelen en een risicoanalyse die resulteert in een afgeronde kosten-batenanalyse. Er zullen definitieve tekeningen en eisen worden opgesteld voor de transformatie. Wanneer al deze stappen zijn afgerond, kan een beslissing worden genomen of transformatie van het gebouw de investering waard is. Aannemers zullen worden gevonden en afhankelijk van wie de klant is, zal een aanbesteding worden gehouden.
De tweede stap is het contact opnemen met een aannemer, dit gebeurt vaak via een woningcorporatie of een commerciële partij (Taskforce Versnelling Tijdelijke Huisvesting, 2022). Dit moet zo vroeg in het proces worden gedaan als mogelijk, omdat ze de technische kennis hebben over wat er moet gebeuren. Bovendien zullen ze een schatting kunnen maken van de potentiële kosten van transformatie. Contact opnemen met een bouwer die ervaring heeft met transformatie of gespecialiseerd is in het transformeren van gebouwen, is aan te raden.
​
Zodra alle plannen en afspraken zijn afgerond, moet een bouwbedrijf de transformatie uitvoeren. Deze stakeholder is betrokken bij het hele transformatieproces. Uit lessen die wij geleerd hebbben uit de huisvesting van vluchtelingen uit Oekraïne kwam naar voren dat het betrokken bouwbedrijf over het algemeen verwant is aan de eigenaar van een gebouw.
​
Tijdens deze stap kan ook worden beoordeeld of een deel van het gebouw al bewoond kan worden.
​
Stap drie is het selecteren van potentiële bewonders van het gebouw. In het proces van het vinden van geschikte bewoners voor het gebouw is er een samenwerking tussen de afdeling die verantwoordelijk is voor het tijdelijke huisvestingsgedeelte en de maatschappelijk werkers van de zorgpartij. Iedereen kan bij de Regenboog Groep terecht en zich aanmelden als economisch dakloze. Over het algemeen zal deze aanmelding het proces in gang zetten van screening, gevolgd door een hulptraject met een maatschappelijk werker (die bijvoorbeeld helpt bij inschrijving voor sociale huisvesting of hulp bij psychologische of financiële problemen).
​
In de bredere context van Amsterdam zijn er verschillende organisaties die deze rol op zich kunnen nemen zoals De Regenboog Groep maar ook HVO Querido. Zij zorgen voor die mensen die zelfvoorzienend zijn bevonden en dus niet in aanmerking komen voor maatschappelijke opvang. Maatschappelijk werkers van de zorgorganisaties doorlopen een screeningsproces om de hulpvraag van een potentiële bewoner te zien en te achterhalen of zij in aanmerking komen om in het tijdelijke woonproject te wonen.
​
Ten slotte moeten er voorbereidingen getroffen worden om het gebouw bewoonbaar te maken. Bepaalde verantwoordelijkheden liggen bij de gemeente, die als taak heeft een zorgpartij te zoeken. Afhankelijk van of het gebouw particulier of gemeentelijk eigendom is, zoekt de gebouweigenaar naar een partij die het onderhoud van het gebouw kan organiseren.
Ook moet het gebouw bewoonbaar zijn. Hiervoor is meubilair nodig. De Regenboog Groep heeft gelieerde bedrijven die meubels gratis aanbieden, maar vaak hebben economisch daklozen eigen meubels, omdat ze kort daarvoor een woning hebben gehad.
Handige websites.
de Regenboog Groep: deregenboog.org