Plannings- & Voorbereidingsfase

In het kort:

Tijdens deze fase van het proces worden de politieke, maatschappelijke, technische, juridische en financiële haalbaarheid onderzocht. De doelgroep wordt bepaald en een architectonisch ontwerp wordt gemaakt. Deze fase bevat ook het aanvragen van vergunningen.

Deze fase bestaat uit een aantal stappen:

Haalbaarheidsstudie
Architectonisch ontwerp
Vergunningen verkrijgen
Het maken van een planning

Stakeholders.

Wie is er betrokken bij deze stap? en waarom?

De regenbooggroep vertolkt in deze fase de wensen van de klanten om zo te zorgen dat er rekening gehouden wordt met de doelgroep in het opstellen van transformatieplannen

Relevante Wet- & Regelgeving.

In geval van transformatie verandert de gebruikersfunctie van een gebouw. Het Bouwbesluit scheidt twaalf soorten functies: Wonen, samenkomen, cel functie, zorg, industrie, kantoor, wonen, onderwijs, sport, winkelen, overige gebruikersfuncties en gebouwstructuren die geen gebouwen zijn. Alle gebouwfuncties hebben verschillende eisen. Bij gebouwtransformatie is de bouwcode van de nieuwe functie van toepassing. Als een gebouw meerdere functies heeft, dan gelden voor het hele gebouw de hoogste kwaliteitseisen (Rijksdienst voor Ondernemend Nederland, 2014). Meer over functieverandering van een gebouw in relatie tot de haalbaarheid en constructie zal worden uitgelegd in de volgende fase "Realisatie". De functie die een gebouw in een bepaald gebied mag hebben, wordt geregeld via de bestemmingsplannen.

Dit zijn de meest relevante voorschriften om af te wijken van het bestemmingsplan:

Kruimelregeling: waarin een gebouw volgens de reguliere vergunningsprocedure kan worden getransformeerd. Deze regeling is alleen van toepassing als het gebouw voldoet aan de voorwaarden van de kruimellijst. Voorwaarde is dat de afwijking van het bestemmingsplan minder dan 10 jaar zijn (Taskforce Tijdelijke Versnelling Huisvesting, 2022).
Projectafwijking: waarin een gebouw getransformeerd kan worden, met een uitgewerkte voorbereidingsprocedure. Dit is vooral nodig, maar niet alleen, wanneer het project langer dan 10 jaar van het bestemmingsplan afwijkt (Taskforce Versnelling Tijdelijke Huisvesting, 2022).
Als het gebouw 11 of meer woningen herbergt, kan het gebruik maken van de crisis- en herstelwetproject, indien de gemeente een door BKZ aangewezen projectgebied is (Taskforce Versnelling Tijdelijke Huisvesting, 2022). In dit geval is de transformatie niet via reguliere wetten goedgekeurd, maar aan de hand van een uitzondering of pilot.
Een vierde manier om af te wijken van het bestemmingsplan is via het College van Burgemeester en Wethouders of de rijksminister. Deze zijn allebei bevoegd om transformaties toe te staan zonder de juiste vergunningen. Dit wordt vooral gedaan in gevallen van nationaal belang zoals de Oekraïense vluchtelingencrisis. In dit geval is er sprake van een 'gedoogvergunning', wat geen daadwerkelijke vergunning is, maar een omgevingswet wordt niet gehandhaafd (Taskforce Versnelling Tijdelijke Huisvesting, 2022) (Ministerie van Justitie en Veiligheid, 2022).

Hier vindt u een overzicht van alle relevante wetten en regels opgesomt op de verschillende relvante schaalniveaus.

Stappen.

De plannings- en voorbereidingsfase kan worden onderverdeeld in meerdere deels gelijktijdige, deels opeenvolgende stappen.

De eerste stap in de voorbereidingsfase is het uitvoeren van een haalbaarheidsstudie. Het Expert Team Huisvesting van de RVO heeft een online rekentool (zie handige websites) ontwikkeld voor vastgoedtransformatie. Mocht het gebouw getransformeerd moeten worden, dan is het verstandig om deze tool te gebruiken om de maatschappelijke, technische en financiële haalbaarheid te bepalen. Meer informatie over de haalbaarheid in relatie tot transformaties is te vinden in de volgende fase "Realisatie".

Voor de financiële haalbaarheid is het ook belangrijk om een business case op te stellen. Er moet een business case voor grondexploitatie en een businesscase voor vastgoedexploitatie zijn, waarbij voor beide de totale verwachte kosten en inkomsten worden vergeleken. Voor grondexploitatie worden de volgende kostenposten meegenomen:

onderzoek, sanitatie
bouwklaar maken van een locatie
het bouwklaar makekn van het gebouw

Inkomsten die we moeten rekenen:

tijdelijke huur
subsidies
grondinkomen.

Voor vastgoedexploitatie zijn de ontwikkelingskosten: oprichtings-, financierings-, grond-, onderhouds- en belastingkosten, en de inkomenssubsidies en huur (Taskforce Versnelling Tijdelijke Huisvesting, 2022).

Zoals in de vorige fase vermeld, is de bereidheid van gebouweigenaren om deel te nemen sterk afhankelijk van het risicomanagement. Hiervoor biedt de BZK vervangende garanties (Taskforce Versnelling Tijdelijke Huisvesting, 2022).

De tweede stap is het starten van het architectonisch ontwerp (wanneer dit nodig is).
Er moet een geschikte architect of ontwikkelaar worden gevonden. Voor het ontwerp is het belangrijk om eerst een ontwerpbriefing te maken. Dit moet gebeuren in samenwerking met meerdere stakeholders. Zo is het belangrijk om in samenwerking met de gebiedsmakelaar waarde te creëren voor het stadsdeel (De Zeeuw, 2018). De omwonenden moeten worden betrokken, om ervoor te zorgen dat het plan door hen wordt goedgekeurd en er minimale bezwaren tegen het plan zijn.

In het ontwerp is het belangrijk om rekening te houden met het einde van de levensduur van het gebouw in samenwerking met de vastgoedeigenaar of grondeigenaar. De mogelijkheden om terug te keren naar de oorspronkelijke staat, materialen te slopen en te hergebruiken of om aan het einde van de eerste tijdelijke woonperiode van doelgroep die woonachtig is in het gebouw te kunnen veranderen, zijn allemaal belangrijk om te overwegen omwille van duurzaamheid en efficiëntie van het gebouwgebruik. Daarnaast is het erg belangrijk om zorgpartijen of voorheen economische daklozen te betrekken bij het vertegenwoordigen van inwoners.

De plannen moeten ook de nutsvoorzieningen omvatten. Nutsvoorzieningen zijn noodzakelijk in elke wooneenheid van een getransformeerd gebouw, omdat onafhankelijkheid zeer wordt gewaardeerd door de klanten en het hun zelfredzaamheid in stand houdt. Het is echter een kostbare procedure, maar het komt de leefkwaliteit ten goede. Plannen moeten in een vroeg stadium worden gemaakt omdat niet elk gebouw voldoende kan worden aangesloten op voldoende (afval)water- en gasleidingen.

Het is van belang om de mening van de gebruikers te betrekken bij het ontwerpen van het gebouw, dit kan zijn door de betrokkenheid van ex-economische daklozen of door de Regenboog Groep direct om input te vragen, omdat zij nauw samenwerken met de doelgroep. Reden is dat als er vanaf een vroeg stadium rekening gehouden wordt met de doelgroep dat het ontwerp beter voldoet aan de eissen of benodigigdheden van de doelgroep.

De derde stap, nadat alle technische plannen zijn afgerond, is het aanvragen van een vergunning bij de gemeente. Er moet worden nagegaan of de plannen overeenkomen met het huidige bestemmingsplan, zo niet in de omgevingsvergunning moet worden opgenomen dat het gebouw afwijkt van het huidige bestemmingsplan (Rijksdienst voor Ondernemend Nederland, 2014). De duur van de vergunningsaanvraag om af te wijken van het bestemmingsplan kan maximaal 8 weken duren voor de reguliere procedure en 26 weken voor de uitgebreide procedure, die beide met nog eens 6 weken kunnen worden verlengd. De kosten voor de vergunningen bedragen 372,60 voor de reguliere procedure en 3189,65 voor de uitgebreide procedure (Gemeente Amsterdam, 2022b). Om te controleren welke vergunning nodig is kan de vergunningscontrole van het omgevingsloket worden gedaan.

Tenders
De Kamer van Koophandel (KVK) (2022) definieert een aanbesteding als "een inkoopwijze van overheidsorganisaties." Het is een "eerlijke manier om overheidsopdrachten te beheren. Het geeft alle geïnteresseerden een gelijke kans om een opdracht uit te voeren. Door contracten uit te besteden zorgt de overheid er ook voor dat er concurrentie is tussen bedrijven" (Kamer van Koophandel, KVK, 2022). Omdat een openbare aanbesteding voor alle geïnteresseerde marktpartijen de mogelijkheid moet creëeren om een opdracht te verkrijgen, duurt deze procedure lang (veriërend per type tender). Als de gemeente initiatiefnemer is van het project, is het volgen van deze procedure verplicht. Als een andere organisatie de initiator is, is het niet verplicht om deze procedure te volgen, wat tijd bespaart.

De vierde, en laatste, stap is het maken van een planning voor de uitvoer van de bouwplannen en een plan voor de woontermijn. Daarbij is het belangrijk om afspraken te maken met alle stakeholders die betrokken worden bij de tijdelijke huisvesting en om ieders verwachtingen te managen. De planning moet een plan bevatten voor wanneer mensen kunnen beginnen met hun bezigheden.